บ้านราคาล้านต้นๆ

บ้านราคาล้านต้นๆ

บ้านราคาล้านต้นๆ มูลเหตุที่ทำให้งบประมาณก่อสร้างแย่ลงกว่าเดิม ก่อสร้างบ้านแล้ว “งบประมาณบาน” คือปัญหาสามัญที่เจ้าของบ้านแทบทุกข้างหลังจำเป็นต้องพบเจอ แต่ว่าจะบานมากน้อยแค่ไหนขึ้นกับว่า เจ้าของบ้านเตรียมพร้อมในการก่อสร้างไว้เช่นไร หรือแม้กระทั้งเรียนรู้ข้อมูลเตรียมพร้อมมาอย่างยอดเยี่ยมแล้ว ก็บางทีอาจเสียท่าเสียเชิงกับจุดไม่บางทีอาจคาดหมายได้เหมือนกัน อย่างผมเองตอนก่อสร้างบ้านข้างหลังแรก หากแม้หน้าที่ งานการ ของตัวเอง เพียงพอจะมีความสามารถ วิชาความรู้ในวงการก่อสร้างอยู่บ้าง แต่งบก่อสร้างก็เริ่มบานตั้งแต่งานส่วนประกอบ บ้านรูปตัว U

ต้นเหตุหลักเป็น เพราะว่ารีบเข้มงวด กับโอกาสยามมากจนเกินความจำเป็น ก็เลยไม่ทันตรวจเช็ค แบบบ้านให้ดีๆทำให้จำเป็นต้องปรับแต่งสเปคเหล็กส่วนประกอบคราวหลัง ส่งผลให้งบประมาณองค์ประกอบมากขึ้น มาจากเดิมหลักแสนรวมทั้งเบาๆบานสม่ำเสมอเรื่อยบทความนี้ ก็เลยนำข้อมูลต่างๆมาเล่ากล่าว จากประสบการณ์ ของตัวเอง รวมทั้งจากประสบการณ์ของคนที่เป็นเจ้าของบ้านที่ผมดูแลให้ อะไรที่เป็นสาเหตุสำคัญให้งบประมาณก่อสร้างแย่ลงกว่าเดิม

ระบุงบประมาณก่อสร้างไม่ถูกตั้งแต่ต้น

นับเป็นต้นเหตุอันดับที่หนึ่งที่เกิดขึ้นในปัจจุบัน ที่ไปที่มาของการคำนวณงบประมาณไม่ถูกตั้งแต่ต้น มักมีสาเหตุมาจากการดูข้อมูลรีวิวก่อสร้างบ้านราคาไม่แพงจากเพจหรือเว็บใดๆก็ตามเริ่มแรกจะต้องทำความเข้าใจก่อนว่า ผู้ที่ทำเพจออนไลน์โดยมาก อยากปั่นกระแสให้กำเนิดยอดผู้ชมมากมายๆและก็ราคาบ้านที่ต่ำกว่าธรรมดา มักเชิญให้มีการคลิกเข้าชม กดไลค์ กดแชร์กันมากยิ่งกว่าบ้านราคาทั่วๆไป ข้อมูลพวกนี้ก็เลยถูกแพร่อย่างเร็ว

แม้กระนั้นเมื่อได้ค้นหาข้อมูลที่จริงจริงแล้ว กลับได้มาพบว่า ราคาดังที่กล่าวมาแล้วยังไม่รวมหลายๆอย่าง ดังเช่น ไม่รวมเครื่องสุขภัณฑ์ ไม่รวมงานกระเบื้อง ไม่รวมงานกระแสไฟฟ้า เป็นเพียงแค่ราคาองค์ประกอบหลักเพียงแค่นั้น หรือแม้กระทั้งบางข้างหลังกลับต้องมาพบว่า เจ้าของบ้านคุมการก่อสร้างด้วยตัวเอง ก็เลยปกติที่จะลดทุนต่างๆไปได้ แต่ว่าคนส่วนมากมักมิได้สืบเสาะหาเนื้อหา จำแค่เพียงว่า บ้านรูปแบบนี้ ค่าก่อสร้างโดยประมาณ 9,000 – 12,000 บาท/ตำรวจมัธยม เพียงแค่นั้น เมื่อคิดคิดแผนมีบ้านเป็นของตัวเอง ก็เลยประเมินงบประมาณตามพื้นที่ใช้สอยแบบอย่างคร่าวๆยิ่งใครกันแน่ก่อสร้างบ้านโดยไม่มีที่ปรึกษาอะไรก็แล้วแต่ติดต่อผู้รับเหมาก่อสร้างโดยตรง ถ้าเกิดคุณเจอกับผู้รับเหมาก่อสร้างในข้อต่อไป งบประมาณก่อสร้างบ้านย่อมแย่ลงกว่าเดิมอย่างแน่แท้

สำหรับงบประมาณก่อสร้างที่เสนอแนะในปี 2564-2565 พอเพียงจะเฉลี่ยอย่างคร่าวๆได้ดังต่อไปนี้

• 14,000 – 16,000 บาท/ตร.ม. คุณจะได้บ้านทั่วไป ประมาณบ้านในโครงการจัดสรร ไม่เน้นดีไซน์หรือวัสดุตกแต่งมากนัก
• 16,000 – 20,000 บาท/ตร.ม. บ้านที่เริ่มมีดีไซน์ มีงานตกแต่ง เช่น งานกรุผิวผนัง, มีงานฟาซาด ระแนง
• 20,000 – 25,000 บาท/ตร.ม. หากคุณอยากได้บ้านประมาณ บ้านที่ลงนิตยสาร เว็บไซต์ บ้านที่ออกรายการทีวี มักเริ่มต้นด้วยเรทราคานี้ โดยจะเน้นงานดีไซน์ที่พอเหมาะ พอดี เลือกใช้วัสดุเกรดดี มักต้องทำงานร่วมกับผู้รับเหมาที่มีประสบการณ์
• 25,000 – 35,000 บาท/ตร.ม. บ้านที่เน้นออกแบบพิเศษ มีความยูนีคสูง ผิววัสดุแทบจะไม่เห็นงานฉาบทาสีเลย แต่เต็มไปด้วยการเล่นกับวัสดุ หลายหลังที่ออกนิตยสาร ทีวี ที่มีคนแชร์กันมาก ๆ เช่น บ้านคุณหนึ่ง ณรงค์วิทย์, บ้านคุณบอย พิษณุ ก็เรทราคาก่อสร้างประมาณนี้

มองเห็นราคาแล้วตกอกตกใจกันใช่ไหม มันไม่เหมือนอย่างที่คิดไว้เลยรึเปล่า แต่ว่าโน่นหละเป็นข้อเท็จจริงที่จะต้องสารภาพ อย่าเชื่อข้อมูลลวงจากผู้ใดกันกล้วยๆเพราะว่าหัวหน้าเสนอ ราคาต่ำ เกินจริง มักส่งผลคุณประโยชน์แฝงด้านใด ด้านหนึ่งเสมอ บ่อยที่ศึกษาค้นพบว่า เจ้าของบ้านบางข้างหลังดีไซน์ บ้านเสร็จแล้ว แต่ว่าปักใจมั่นใจว่าเรทก่อสร้างต่ำๆจะทำเป็นจริง สุดท้ายหาผู้รับเหมาก่อสร้าง ในเรทดังกล่าวมาแล้วข้างต้นมิได้ บ้านที่ฝันไว้จำเป็นที่จะต้องพับโครงงานไปในทันที HOME

โดนผู้รับเหมาก่อสร้างยั่ว ด้วยราคาก่อสร้าง ที่ถูกเกินจริง

ผู้รับเหมาก่อสร้างดีๆนั้นมี แต่ว่าจากประสบการณ์ แล้วมีน้อยมากๆแทบหาเข็มในห้วงมหาสมุทรก็ว่าได้ แม้กระนั้นก็อาจไม่แปลกอะไรเพราะว่าข้อบังคับบ้านพวกเราไม่ค่อยคุ้มครองปกป้องผู้ซื้อเยอะแค่ไหนนัก เมื่อมีปัญหากัน ผู้รับเหมาก่อสร้างมักลอยตัวมิได้ต้องโทษอะไรก็ตามกลลวงต่างๆก็เลยเปลี่ยนเป็นวัฒนธรรมที่ผู้ใดก็สามารถเข้ามารับงานในสายอาชีพนี้ได้

ผู้รับเหมาก่อสร้างที่ตั้งใจมาคดโกงจะทราบข้อเสียดีว่า เจ้าของบ้านส่วนมากอยากได้บ้านราคาไม่แพง แล้วก็โดยมากเพิ่งจะก่อสร้างบ้านข้างหลังแรก ก็เลยขาดความเข้าใจ ขาดประสบการณ์ “สรุปโดยรวมหมายถึงหลอกง่ายนั่นเอง ” ผู้รับเหมาก่อสร้างพวกนี้จะใช้แนวทางเสนอราคาต่ำเพื่อได้งานก่อน แต่ว่าในราคา ที่เสนอมานั้น ยังไม่รวมรายการต่างๆที่ต้องอีกเยอะแยะ ในมุมเจ้าของบ้าน มองเห็นผู้รับเหมาก่อสร้างทำ BOQ มาให้ มีรายการต่างๆนับร้อยรายการก็เลยคิดไปเองว่าเขาอาจรวมทั้งหมดทุกอย่างมาให้แล้ว และก็ด้วยความจริงใจที่หลงใหลจำนวนผลรวมของราคาที่เสนอไว้

ก็เลยไม่คิดที่จะตรวจเนื้อหารายการอะไรก็ตามเมื่อการก่อสร้างดำเนินไปถึงขนาดที่จึงควรมีสิ่งที่ยังไม่มีใน BOQ ผู้รับเหมาก่อสร้างจะเบาๆเปิดเผยข้อเท็จจริงมาว่า ยังไม่รวมรายการโน่นนี่สาระพัด แม้เจ้าของบ้านไม่ยินยอมจ่ายเพิ่มก็พร้อมที่จะไป ก่อนที่จะตัดสินใจจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างรายใด อย่ามองเพียงแค่ว่าเขามี BOQ มาให้ไหม แต่ว่าจำต้องพิจารณาอย่างถี่ถ้วนว่า BOQ มีรายการต่างๆครอบคลุมแล้วหรือยัง รวมทั้งถ้าตรวจเองมิได้ ควรจะหาที่ปรึกษาช่วยตรวจทานให้

เสียดายตังค์ ไม่ยินยอมว่าจ้างนักออกแบบ

ผมมักชี้แนะคนที่กำลังก่อสร้างบ้านเสมอว่า “คนที่จะอยู่ข้างเคียงเจ้าของบ้านเจริญที่สุดหมายถึงคนเขียนแบบ” คำว่าคนเขียนแบบในตรงนี้ รวมถึงอีกทั้งบริษัทรับออกแแบบ ดีไซน์เนอร์ หรือแม้กระทั้งวิศวกร ที่วางแบบบ้านได้ เหตุผลด้วยเหตุว่า นักออกแบบหรือดีไซน์เนอร์ มิได้เป็นคนที่ส่งผลผลดี ร่วมในการก่อสร้าง แล้วก็เขามักคุ้มครองปกป้องงานดีไซน์ของเขาเอง เพื่อผล ของการก่อสร้าง ตรงตามแบบที่สุดเท่าที่จะทำเป็น แต่ควรจะมีเงื่อนไขตรงที่ คนเขียนแบบหรือกลุ่มออก แบบดังที่กล่าวผ่านมาแล้ว จำเป็นที่จะต้องวางแบบ สิ่งเดียว มิได้รับสร้าง Phuket Villas

คนจำนวนมากมักรู้เรื่องว่า นักออกแบบปฏิบัติภารกิจ แค่เพียงดีไซน์ แล้วก็ยังรู้เรื่องไปอีกว่า แบบบ้านมองไม่เห็นจะมีอะไรเยอะแยะเพียงแค่ขีดๆเขียนๆความเป็นจริงแล้วแบบบ้าน ที่ดีสามารถช่วยตัดงบประมาณไปได้มาก ลดข้อบกพร่องที่บางทีอาจเกิดขึ้นในการก่อสร้างได้ดิบได้ดี แล้วก็เมื่อคุณได้ทราบจะ นักออกแบบแล้ว ก็พอๆกับว่า คุณพอดีขอความเห็นที่มีความรู้และความเข้าใจ มีประสบการณ์ อย่างต่ำการผลิตบ้านข้างหลังนี้

เจ้าของบ้านจะไม่เคยทราบสึกกระโดด ผู้เดียวผู้เดียว ถ้าเกิดมีปัญหาใดในการก่อสร้าง มีปัญหากับผู้รับเหมาก่อสร้าง คุณยังสามารถขอคำแนะนำพวกเขาได้ตลอดถึงแม้งานดีไซน์ จะเสร็จสมบูรณ์และตาม การว่าจ้างนักออกแบบวางแบบ ก็เลยมิได้เป็นค่าครองชีพที่แพงเลย ในทางตรงกันข้าม ค่าดีไซน์ในประเทศไทยถือว่าถูกมากมาย เมื่อเทียบกับเรทราคาวางแบบจากประเทศอื่นๆดีไม่ดีถูกกว่าค่ากระเบื้องปูพื้นอีก

แบบก่อสร้างไม่จัดการ ดีเทลตกหล่น

หากแม้คนเขียนจะชี้แนะให้ว่าจ้างนักออกแบบ แม้กระนั้นก็ไม่ใช่ว่าคนเขียนแบบทุกคนจะเก่งหรือมีประสบการณ์เสมอ รวมทั้งหลายครั้งพบว่า งบประมาณที่แย่ลงกว่าเดิมอาจเกิดขึ้นเนื่องจากจุดบกพร่องในงานวางแบบหรือความคลุมเครือในแบบก่อสร้างได้ด้วยเหมือนกัน การหาคนเขียนแบบดีไซน์เนอร์ก็เลยจำเป็นที่จะต้องเลือกบริษัทที่ผ่านงานดีไซน์มามากมาย ยิ่งมีประสบการณ์มากยิ่งผ่านแนวทางการเรียนรู้จากงานจริงได้ดิบได้ดี พวกเขาจะเข้าใจดีว่า แบบก่อสร้างที่ดี จะต้องมีเนื้อหาใดประกอบลงในแบบบ้าง

ด้วยเหตุว่าแม้แบบก่อสร้างขาดเนื้อหางาน อะไรบางอย่างหรือ ขาดความแจ่มแจ้ง สำหรับในการเจาะจงสเปคต่างๆอาจส่งผลให้ผู้รับเหมาก่อสร้างรู้เรื่องงานนั้นๆไม่ถูกได้ ก็เลยเป็นสิ่งที่ทำให้เกิดการตีรื้อถอนทำใหม่ ทำให้เกิดค่าใช้สอย ที่ไม่มีความสำคัญได้ด้วยเหมือนกัน

แบบไม่นิ่ง ไม่กระจ่างในความอยาก

บ่อยที่ศึกษาค้นพบว่า ถึงแม้แบบบ้านจะเสร็จสิ้นแล้ว แต่ว่าคนที่เป็นเจ้าของบ้านยังมีความไม่แน่ใจในความอยากได้บางสิ่ง นำมาซึ่งการทำให้ “แบบไม่นิ่ง” ความโลเลนี้มักเป็นผลมาจากความคลุมเครือในความจำเป็นตั้งแต่ต้น หรือไปมองเห็นความคิดใหม่ๆส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนดวงใจเฉียบพลัน จะต้องเปลี่ยนแปลงงานบางสิ่งบางอย่างขณะปฏิบัติงานก่อสร้าง ซึ่งจะส่งผลอีกทั้งค่าใช้สอยส่วนต่างในงานสิ่งของ ค่าเหนื่อย แล้วก็ช่วงเวลาก่อสร้าง ที่สูญเสียไป ภูเก็ต วิลล่า

ข้อเท็จจริงแล้วการเปลี่ยนแปลงแบบขณะก่อสร้างคือเรื่องธรรดาที่เผชิญได้หลายครั้ง แต่ว่าถ้ามีจุดปรับแต่งมากจนเกินไปก็จำเป็นต้องแลกเปลี่ยนด้วยค่าครองชีพที่แย่ลงกว่าเดิมมากขึ้นมา จุดที่ต้องระวังเป็นการเปลี่ยนแปลงขนาดรูปทรงต่างๆได้แก่ อันดับแรกเริ่มในการก่อสร้าง เจ้าของบ้านเริ่มมองเห็น รูปร่าง ของห้องต่างๆจากกรรมวิธีการวางแผนผังหรือแนวทางการทำคานพื้น เมื่อมองเห็นของแท้ อาจจะเป็นผลให้คิดว่า ห้องมองเล็กหรือแคบเกินความจำเป็น แม้กระนั้นการมองมองเห็นเพียงแค่เส้นแบ่งที่ไม่มีฝาผนังกัน ชอบลวงตาให้มองแคบลงกว่าเรื่องจริงได้

ก่อนลงมือก่อสร้างอะไรก็ตามก็เลยจำเป็นมากที่จะจะต้องตรวจทานความอยากได้ของตนให้ชัดแจ้งแต่แรกเริ่ม เนื่องจากการปรับนิดๆหน่อยๆเพียงแค่บางจุด อาจมีผลพวงไปถึงห้องอื่นๆชั้นอื่นๆหรือส่งผลกับความงามของตัวบ้าน รวมทั้งโน่นบางทีอาจเป็นจุดกำเนิดเล็กๆที่บางทีอาจจำเป็นต้องเพิ่มงบประมาณสูงถึงหลักล้านก็เป็นไปได้

รายจ่ายที่ไม่คาดคิดมาก่อน

การผลิตบ้านหนึ่งข้างหลัง มิได้มีเพียงแต่ตัวบ้านแค่นั้น แต่ว่ายังมีค่าใช้จ่ายต่างๆต่างๆที่เจ้าของบ้านเพิ่งจะทราบคราวหลังว่าจะต้องมี ตัวอย่างเช่นแบบอย่างตั้งแต่นี้ต่อไป

• ค่าเจาะตรวจสอบดิน เพื่อทดลองชั้นดิน ใช้ในลัษณะของการสเปคเสาเข็มในงานวางแบบองค์ประกอบ
• ค่าดินกลบ ปรับหน้าดินก่อนก่อสร้าง ในกรณีที่หน้างานต่ำลงมากยิ่งกว่าพื้นที่ใกล้เคียงมากมาย
• ค่าใช้จ่ายสำหรับเช่าที่ดิน สำหรับจัดเก็บวัสดุอุปกรณ์ก่อสร้าง กรณีหน้าการก่อสร้างแออัด
• ค่าทำรั้ว มักเป็นส่วนที่เจ้าของบ้านลืมคิด ยิ่งที่ดินกว้างเป็นไร่ ค่ารั้วบางทีอาจมากถึงหลักล้านบาท
• ค่าวิศวกรสำรวจงานส่วนประกอบ กรณีต้องการที่จะให้มีการตรวจสเปคงานองค์ประกอบ
• ค่านักออกแบบตรวจตรา กรณีต้องการที่จะให้คนเขียนแบบตรวจก่อสร้างตามแบบ โดยทั่วไปจะคิดแยกจากค่าดีไซน์

ค่าคอนเซาท์ กรณีอยากกลุ่มบริหาร ควบคุมการก่อสร้าง

ค่าทึ่ม บางทีอาจมองเป็นคำหยาบคาย แต่ว่าปกติที่คุณจำเป็นต้องพบเจอคำว่า “ทราบงี้” “ไม่น่าเลย” มันเป็นค่าประสบการณ์
รายการพวกนี้เป็นเพียงแค่แบบอย่างแค่นั้น แม้กระนั้นแม้คุณได้ผู้รับเหมาก่อสร้างที่ไม่บริสุทธิ์ใจสำหรับในการเสนอราคา คุณอาจพบว่า ยังมีค่าเดินท่อปลวก, ค่าใช้จ่ายที่เป็นค่าน้ำและค่าไฟฟ้าในการก่อสร้าง และก็ค่าใช้สอยฯลฯ ก่อนที่จะคิดที่จะตัดสินใจจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างรายใด ก็เลยจำเป็นจะต้องวิเคราะห์อย่างระมัดระวัง จะได้ไม่มีปัญหากันวันหลัง HOME

ซินแสหรือเพื่อนบ้านทัก

อีกหนึ่งมูลเหตุที่พบได้บ่อยครั้ง เมื่อก่อสร้างบ้านไปแล้วคนรู้จักกันเข้ามาทัก “จุดนี้ไม่ดีนะ” “ทำอย่างนี้มิได้นะ” หรือบางคนเชื่อในฮวงจุ้ย ภายหลังก่อสร้างบ้านเสร็จแล้วให้ซินแสมาดู ซินแสรับงานมาแล้วแม้ว่าจะไม่มีจุดใดไม่ถูกฮวงจุ้ย แม้กระนั้นหากว่าไม่มีอะไรให้เปลี่ยนแปลงเลยก็อาจดูเหมือนไม่มีค่า จำต้องสั่งตีรื้อถอนแก้งานใหม่มากน้อยขึ้นกับแต่ละงาน ถ้าหากเกิดเหตุการณ์แบบนี้ บอกได้คำเดียวว่า ปลอดคนดำเนินการไหน ต้องการดำเนินงานร่วมกับเจ้าของบ้าน

ถ้าคุณเชื่อในศาสตร์ฮวงจุ้ย สิ่งที่ทำได้คือ ว่าจ้างซินแสตั้งแต่อันดับแรกเริ่มในงานวางแบบ ด้วยเหตุว่าถ้าเกิดมาข้างหลังวางแบบเสร็จแล้วผู้ออกแบบมีสิทธิ์ที่จะคิดค่าดีไซน์ใหม่ทั้งหมดทั้งปวงได้ โดยให้ซินแสระบุตำแหน่งแนวทางสำคัญต่างๆมาตั้งแต่ต้น เพราะว่าการให้ซินแสมาภายหลังบ้านสร้างเสร็จแล้วเกือบจะไม่กำเนิดคุณประโยชน์ด้านดีเลย มีแต่ว่ามาก่อให้เกิดปัญหาให้เจ้าของบ้านจำต้องลำบากตีสร้างกันใหม่วุ่นวาย

ส่วนกรณีคนรู้จักกันทักโน่น ทักนี่ โดยมากจะเกิดขึ้นจากคนใกล้ตัว ถึงแม้โดยมารยาทแล้วพวกเราไม่สมควรเอ่ยถึงบ้านคนใดกันแน่ในด้านลบ ด้วยเหตุว่าจะมีผลให้เจ้าของบ้านหรือผู้อาศัยรู้สึกหนักใจได้ แม้กระนั้นก็ยากยิ่งที่จะห้ามปากคนไม่ให้กล่าว เจ้าของบ้านก็เลยจึงควรแน่แน่ว เด่นชัดในสิ่งที่ตกลงใจทำ คนไหนกันแน่จะบอกอะไรก็ไม่มีความจำเป็นที่จะต้องให้ความเอาใจใส่ “บ้านของพวกเรา พวกเราอาศัยเอง ตกลงใจเลือกเอง คิดเงินสร้างเอง ควรพึงใจเถอะ”

วัสดุอุปกรณ์ที่ใช้สำหรับก่อสร้างปรับราคาเพิ่มขึ้น

แม้ผู้ใดกันแน่ได้ติดตามข้อมูลวงการก่อสร้าง จะรู้ดีว่า ปี 2564 นี้ ค่าเหล็กปรับนิสัยสูงมากขึ้นราว 40% แล้วก็โดยทั่วไปเมื่อราคาเหล็กปรับพฤติกรรมขึ้น อุปกรณ์ที่ใช้สำหรับการก่อสร้างอื่นๆมักปรับขึ้นตามอัตโนมัติ โดยเหตุนั้น แม้ว่าจะทำตามอย่างข้อต่างๆที่เสนอแนะไว้ข้างต้นแล้ว ก็อาจมีเหตุไม่คาดคิดใดๆก็ตามทำให้งบประมาณก่อสร้างแย่ลงกว่าเดิมได้ การผลิตบ้านก็เลยจะต้องเผื่องบประมาณสำรองเผื่อไว้ด้วยเสมอ ไม่อย่างนั้น ถ้าเกิดขาดสภาพคล่องด้านการเงิน การก่อสร้างที่จัดการไปแล้วบางทีอาจจะต้องหยุดชะงัก การหาผู้รับเหมาก่อสร้างใหม่มาเริ่มงานตอนหลังต่อจากงานเดิมที่ทิ้งค้างไว้ ย่อมจะต้องจ่ายแพงกว่าเดิมอย่างหลีกเลี่ยงมิได้เลย